背景和问题： 随着我市城市化进程的不断深入，小区数量急剧增加，城市管理的承载力面临严峻挑战。作为构建和谐社区的前提和基础，住宅小区的管理已成为城市管理的重要组成部分，对其实施管理的法定主体--小区业主委员会的建设也日益受到关注。为规范我市住宅小区管理，2011年出台《上海市住宅物业管理规定》，对住宅小区业主委员会和物业服务公司等运行、监督和管理提出了规范。 目前小区业委会在组建、换届和运行过程中都存在较多问题，对小区而言有“三难”--业委会组建难、换届难、作用发挥难，对管理部门而言有“三难”--指导难、监管难和问责难，与房地产发展的形势、与社区公共安全秩序的维护等有较大差距。 分析: 1.业主自身原因 业委会成员素质不高，受各方干扰可以代表不同的利益;业委会成员业务不熟，难以获得广大业主的共同认可;业主参与不够，集中业主共识的难度极大。 2.法律法规原因 目前实施的《物权法》未授予业委会诉讼主体资格，在没有业主大会授权的情况下业委会无法作为原告实施诉讼;地方法规对“公共收益”管理制度的缺失;许多小区沿用的《业主大会议事规则》关于“表决票的送达”规定和“业主大会表决形式”规定等又有极大漏洞，难以反映业主的真实愿望;法律法规对业委会违规、失职的责任追究条款难产。 3.历史遗留原因 小区存在悬而未决的遗留问题和热点问题影响组建工作;不成熟的组建和“带病”的日常运作导致换届难。 建议: 1.提请修改上位法。 市人大提请全国人大对《中华人民共和国物权法》针对“业委会的主体地位特别是诉讼权利”实施修订，从而为国务院《物业管理条例》和中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的修改、为上海市人大对《上海市住宅物业管理规定》的修改提供依据。 2.修改本市业委会建设相关法律法规。 市人大组织专项执法检查工作组对《上海市住宅物业管理规定》、《加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定》等现行相关法律法规的执行情况进行全面深入的检查，全面了解现行法律法规在执行中的困难和问题，形成详尽的专项报告。 同时组织相关专委会、部分相关法律等专家和部分人大代表组成专项修法工作组，对《上海市住宅物业管理规定》的实施情况作专项调研，深入剖析问题及其成因，理清政府和人大的立法责任界面，针对现行相关法规体系和具体条款中的疏漏提出具体的修改意见或建议。 3.各级相关部门落实好对业委会的指导和培训。 针对业委会成员缺少培训的现状，全市已设立了公共实训基地，相关部门应细化相应培训教材，提高教材的实用性和针对性，改善培训方法，提升培训实效。 4.各级政府牵头处理好历史遗留问题。 各级政府和部门要结合《加强住宅小区综合治理三年行动计划》，解决好相应小区的安全隐患、维修资金、信访矛盾等历史遗留问题，聚焦民生突出问题，统筹协调、分工负责，切实落实解决好各小区的历史遗留问题。 5.加大宣传力度，提高业主的法律意识。 对《加强住宅小区综合治理三年行动计划》、诚信体系建设、新版《业主大会议事规则》等与业主密切相关的内容和规定，采用业主容易接受的方式，借助各种宣传阵地、通过各种宣传媒体、举办各种宣传活动，让业主能迅速了解政府即将对小区开展的工作、正实施的相应政策和规定，让业主能公开透明的了解其所应承担的责任和享有的权利，从而提高业主自治的自觉性和配合度。 |
