背景和问题： 上海房地产经纪行业发展较为成熟，市场竞争激烈，企业大、中、小皆有，内外资兼备。经营模式方面，在提高经纪人佣金、降低经纪服务费之后，各大房产经纪机构纷纷涉足金融服务，推出首付贷、赎楼贷、尾款垫资等促进房产交易的金融产品。在房产经纪金融业务高速发展的同时，其背后隐藏的风险必须受到各方重视。房产经纪违规乱象普遍，消费者满意度低。主要表现有虚假房源、垄断房源、协助造假、收费混乱、哄抬房价、无证执业等等。在经历过房产经纪服务的消费者中，高达84.8%的消费者遇到过纠纷，主要表现在未能完成服务承诺、服务过程中信息不透明、费用及收费方式不合理、不尊重客户隐私等四大问题。 分析： 1．多头监管严重，监管机制相对落后 我国对房地产经纪服务行业的监管分为市场准入制度和房地产经纪行为的监管两部分。《上海市房地产经纪人管理暂行规定》指出市住建委和市工商行政管理局是本市房地产经纪活动的主管机关。在实际操作中，工商局只管发执照，住建委只管机构备案，市房地产经纪行业协会只管吸纳机构入会。而在从业人员管理方面，上海地区的考试由上海市执业能力考试院实施，发证及日常管理由上海市执业经纪人协会实施。2014年7月，国务院发文取消了房地产经纪人的职业资格许可和认定事项；8月，人社部下发文件，明确将房地产经纪人调整为水平评价类职业资格，不再实行执业准入控制，不得将取得职业资格证书与从事相关职业强制挂钩。同年底，上海市工商局废止了房地产经纪机构注册时，公司、合伙制、个人独资企业应分别有5名、2名、1名以上执业经纪人的规定。上海市房地产经纪行业不再设立准入门槛，从业人员流动性进一步加剧，人员层次更为混乱，监管部门难以掌握人员底数，管理重心逐步转向事中事后监管。 2.人企分离，违规行为缺乏有效监管手段 管企业与管人相脱离，行政监管与员工岗位培训相脱离，不利于持证人员和从业人员的跟踪管理，也增加了行业监管的难度。作为行业监管部门，住建委并没有执法手段和执法部门，一般只能通过交易过户环节的密钥上进行监管，对经纪的种种违规行为缺乏有效的监管手段。上海房地产经纪协会相关工作人员也表示，尽管协会一直以来都在进行诚信方面的培训和宣传，但协会本身并没有执法权限，对无良企业缺乏监管能力，接到投诉后也只能协调处理。 3.租房市场仍不规范 一是在机制体制方面和有关法律方面还都需要完善；二是房地产中介机构在服务上还存在不规范、无序竞争的问题；三是租赁市场存在监管漏洞问题；四是租赁市场缺少专营租赁服务化的企业，没有形成一个规模的优势和市场品牌，使整个市场供给还是以散户状态为主。“黑中介”、假房东、二房东重重设卡，“霸王条款”、无理涨价、房租欺诈、不退还押金等现象依然存在，租房者的权益经常得不到保障。 建议： 1.加强从业人员培训 短期来看，应当对现有从业人员和欲入行人员进行有关法律的重点培训，通过浅显易懂的案例加深其对违法后果的认识，培训完成后统一考核，通过者才可获得从业资格；长期来看，可依照经纪人的从业年限、业务专业水准、客户好评率等评定等级和相应薪资标准，让经纪人成为一门高技术含量的终生职业，而非“青春饭”。 2.建立行业征信体系 中介行业的集中度尽管在提升，但随着市场景气度波动，门店和从业人员会不断地发生数量变化和地点流动。对此，一是应当建立中介企业、门店和从业人员的诚信档案，根据违规或违法行为的严重程度，进行罚款警告、档案强制公示乃至终生吊销从业资格；二是应当规定中介企业对旗下人员违法行为产生的经济损失承担兜底责任，倒逼中介企业管理规范化。健全租房市场的监管。建立中介行业自净机制，建立民间信用信息系统，完善行业协会自律制度；健全信息披露制度，完善中介行业规则，建立严格的违法及违规惩处制度，完善监管体制。 3.探索二手交易代理制 二手交易中的纠纷之所以高于一手交易，主要原因和居间制度有关。经纪人为买方和卖方的中间人，但为了撮合交易这一根本目的，往往会利用甚至加大买卖双方的信息不对称，游走在道德和法律的边缘，也为未来产生纠纷埋下了隐患。若实行代理制，则经纪人收取单方费用并为其利益最大化代言的同时，也须为所有言论及信息披露真实性负责，有助行业向更专业、更透明的方向发展。 4.建立定期巡查制度，强化行业监督 行政部门应加强房地产中介行业管理队伍建设，会同有关部门建立健全定期巡查、投诉受理等制度，大力推广随机抽查监管，建立“双随机”抽查机制，开展联合抽查。对存在违法违规行为的中介机构和从业人员，应当责令限期改正，依法给予罚款等行政处罚，记入信用档案；对违法违规的中介机构，应按规定取消其网上签约资格。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，工商行政主管部门要依法将其清出市场。 5.有序规范、培育房屋租赁市场 明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。建立简便、规范的房屋出租制度；规范住房租赁的操作规定，实行长期合同制度；制定承租者保护制度，实行承租者市民待遇。培育专业化、社会化的住房租赁公司，确定科学、合理、规范住房租赁市场的收费制度或减免标准，包括涉及到出租房屋的所有费用。 |
